Le Conseil d’Etat a rendu cet été quelques décisions qui, bien qu’elles concernent des hypothèses assez spécifiques, présentent un intérêt particulier pour le contentieux des autorisations d’urbanisme : une application stricte des dispositions relatives à la date d’appréciation de l’intérêt à agir du requérant contre un permis de construire dans une hypothèse où celui-ci n’a signé de compromis de vente que quelques jours après l’affichage en mairie du permis (1) et une application large des dispositions de l’article R. 600-1 du code de l’urbanisme, soumettant à l’obligation de notification qu’elles prévoient aux demandes de retrait d’un permis de construire (2).

1. Une application stricte de l’article L. 600-1-3 du code de l’urbanisme concernant la date d’appréciation de l’intérêt à agir du requérant

L’ordonnance n° 2013-638 du 18 juillet 2013 relative au contentieux de l’urbanisme a considérablement modifié les conditions d’appréciation de l’intérêt à agir des requérants. L’article L. 600-1-2 du code de l’urbanisme prévoit ainsi, dans sa version issue de la loi « ELAN » n° 2018-1021 du 23 novembre 2018, qu’ « une personne autre que l’Etat, les collectivités territoriales ou leurs groupements ou une association n’est recevable à former un recours pour excès de pouvoir contre une décision relative à l’occupation ou à l’utilisation du sol régie par le présent code que si la construction, l’aménagement ou le projet autorisé sont de nature à affecter directement les conditions d’occupation, d’utilisation ou de jouissance du bien qu’elle détient ou occupe régulièrement ou pour lequel elle bénéficie d’une promesse de vente, de bail, ou d’un contrat préliminaire mentionné à l’article L. 261-15 du code de la construction et de l’habitation ».

L’article L. 600-1-3 du code de l’urbanisme apporte, à cet égard, une précision importante : « sauf pour le requérant à justifier de circonstances particulières, l’intérêt pour agir contre un permis de construire, de démolir ou d’aménager s’apprécie à la date d’affichage en mairie de la demande du pétitionnaire ».

Par conséquent, le requérant doit non seulement apporter des éléments faisant apparaître que le projet de construction qu’il conteste est de nature à affecter directement les conditions d’occupation, d’utilisation ou de jouissance de son bien, mais il doit également établir qu’il était déjà propriétaire de ce bien, ou bénéficiaire d’une promesse de vente, de bail ou d’un contrat préliminaire pour celui-ci, à la date de l’affichage de la demande de permis en mairie. Cette exigence se double, par ailleurs, d’une obligation procédurale, puisque l’article R. 600-4 du code de l’urbanisme impose au requérant de produire une copie « du titre de propriété, de la promesse de vente, du bail, du contrat préliminaire mentionné à l’article L. 261-15 du code de la construction et de l’habitation, du contrat de bail, ou de tout autre acte de nature à établir le caractère régulier de l’occupation ou de la détention de son bien par le requérant » à peine d’irrecevabilité de la requête.

Pour mieux comprendre ces règles, il est possible de se référer au rapport du président Labetoulle remis le 23 avril 2013 et intitulé « construction et droit au recours : pour un meilleur équilibre ». Ce rapport évoquait une pratique marginale, mais condamnable, de recours malveillants pour lesquels le requérant, averti en amont du projet de construction, se constituait artificiellement – et vraisemblablement pour de mauvaises raisons – un intérêt à agir en achetant ou en louant un bien voisin du projet. Le rapport proposait ainsi de fixer l’appréciation, par le juge, de l’intérêt à agir du requérant à la date d’affichage en mairie de la demande de permis, tout en réservant l’hypothèse où le requérant justifierait de circonstances particulières, afin que cela ne porte pas une atteinte disproportionnée au droit au recours. En d’autres termes, le rapport Labetoulle laissait au juge la possibilité de séparer le bon grain de l’ivraie lorsque le requérant n’avait signé de promesse de bail ou de vente qu’après l’affichage en mairie de la demande de permis mais qu’il était en mesure de justifier de circonstances particulières, mettant ainsi en évidence, en quelque sorte, sa bonne foi.

Par une décision du 7 juillet 2026, le Conseil d’Etat a retenu une interprétation particulièrement sévère de ces dispositions, en écartant l’intérêt à agir de requérants ayant signé une promesse de vente quelques jours seulement après l’affichage en mairie de la demande de permis (Conseil d’Etat, 7 juillet 2026, société La Cour du Manoir, req. n°505473).

Dans cette affaire, le maire de la commune de Trouville-sur-Mer avait délivré le 21 mai 2024 un permis de construire. La demande de permis avait été affichée en mairie le 31 juillet 2023. Des propriétaires voisins ont formé un recours contre le permis, mais ces derniers n’avaient signé la promesse de vente de leur bien que le 4 août 2023, c’est-à-dire quelques jours seulement après l’affichage de la demande de permis. Cependant, les requérants disposaient d’arguments en vue d’établir l’existence de circonstances particulières : ils avaient été convoqués par le notaire en vue de la signature de la promesse de vente avant l’affichage de la demande de permis et, surtout, ils avaient déposé dès le 26 mai 2023, une demande de permis de construire sur le terrain.

Par une ordonnance du 23 avril 2025, le président du Tribunal Administratif de Caen a rejeté la requête comme manifestement irrecevable sur le fondement des dispositions de l’article R. 222-1 du code de justice administrative. Ces dispositions prévoient en effet que « les présidents de tribunal administratif et de cour administrative d’appel, les premiers vice-présidents des tribunaux et des cours, le vice-président du tribunal administratif de Paris, les présidents de formation de jugement des tribunaux et des cours et les magistrats ayant une ancienneté minimale de deux ans et ayant atteint au moins le grade de premier conseiller désignés à cet effet par le président de leur juridiction peuvent, par ordonnance : (…) 4° Rejeter les requêtes manifestement irrecevables, lorsque la juridiction n’est pas tenue d’inviter leur auteur à les régulariser ou qu’elles n’ont pas été régularisées à l’expiration du délai imparti par une demande en ce sens ; ». Il s’agit de la terrible « ordonnance de tri », que les plaideurs redoutent particulièrement car elle conduit à un rejet qu’on pourrait qualifier d’expéditif de la requête sans examen de son bien-fondé.

Le Conseil d’Etat censure l’ « ordonnance de tri » au motif « qu’en statuant ainsi sans avoir au préalable invité les requérants à régulariser leur requête en apportant les précisions permettant d’en apprécier la recevabilité au regard des exigences des articles L. 600-1-2 et L. 600-1-3 du code de l’urbanisme et sans les avoir informés des conséquences qu’emporterait un défaut de régularisation dans le délai imparti comme l’exige l’article R. 612-1 du code de justice administrative, l’auteur de l’ordonnance attaquée a commis une erreur de droit qui justifie l’annulation de celle-ci, sans qu’il soit besoin de se prononcer sur les autres moyens du pourvoi ». Cette décision apparaît logique puisqu’au regard des éléments évoqués (signature de la promesse de vente quelques jours seulement après l’affichage du permis en mairie, convocation par le notaire en vue de cette signature avant cette date, dépôt d’une demande de permis par les requérants quelques mois auparavant), la question de la recevabilité de la requête méritait manifestement un débat et des précisions complémentaires de la part des requérants.

Toutefois, réglant l’affaire au fond, le Conseil d’Etat considère que « de telles circonstances, alors de surcroît que leur parcelle se trouve dans un lotissement et que les parcelles concernées sont en zone constructible, ne peuvent être regardées comme des circonstances particulières, au sens des dispositions de l’article L. 600-1-3 du code de l’urbanisme, justifiant que l’intérêt pour agir contre le permis attaqué ne soit pas apprécié à la date d’affichage en mairie de la demande de permis ». Cette appréciation apparaît, au regard des éléments de fait mentionnés dans la décision, assez sévère, puisqu’on peut aisément imaginer que les requérants n’étaient pas en mesure d’avoir connaissance de l’affichage de la demande de permis en mairie au jour de la signature de la promesse de vente et qu’ils n’avaient pas procédé ainsi en vue de se constituer artificiellement un intérêt à agir. Il faut toutefois observer une certaine réserve puisque nous ne disposons pas de l’intégralité des faits du dossier.

En tout état de cause, cette décision incite le requérant à être particulièrement prudent et à anticiper le débat sur la recevabilité de sa requête lorsqu’il n’a signé de promesse de vente ou de bail que postérieurement à l’affichage de la demande de permis en mairie, en produisant dès l’introduction de sa requête tout élément démontrant l’existence de circonstance particulières au sens de l’article L. 600-1-3 du code de l’urbanisme.

2. La soumission des demandes de retrait d’une autorisation d’urbanisme à l’obligation de notification prévue à l’article R. 600-1 du code de l’urbanisme

L’article R. 600-1 du code de l’urbanisme prévoit, de longue date, l’obligation de notification du recours gracieux ou contentieux contre un certificat d’urbanisme ou une autorisation d’urbanisme à peine d’irrecevabilité, par l’auteur de ce recours à l’auteur de la décision, d’une part, et au titulaire du certificat ou de l’autorisation, d’autre part, dans un délai de quinze jours . La formulation actuelle de cet article est cependant plus large, puisque celui-ci dispose qu’ « en cas de déféré du préfet ou de recours contentieux à l’encontre d’un certificat d’urbanisme, ou d’une décision relative à l’occupation ou l’utilisation du sol régie par le présent code, le préfet ou l’auteur du recours est tenu, à peine d’irrecevabilité, de notifier son recours à l’auteur de la décision et au titulaire de l’autorisation » et que « l’auteur d’un recours administratif est également tenu de le notifier à peine d’irrecevabilité du recours contentieux qu’il pourrait intenter ultérieurement en cas de rejet du recours administratif ».

La notion de « décision relative à l’occupation ou l’utilisation du sol régie par le présent code » est assez large et imprécise. L’obligation de notification prévue à l’article R. 600-1 du code de l’urbanisme est donc susceptible de concerner de nombreuses décisions – et pas seulement les certificats d’urbanisme et les autorisations d’urbanisme.

Par une décision du 16 juillet 2026, le Conseil d’Etat a précisé que la demande de retrait d’un permis de construire constituait un recours administratif soumis à l’obligation de notification prévue par les dispositions de l’article R. 600-1 du code de l’urbanisme (Conseil d’Etat, 16 juillet 2026, Commune de Saint-Maur-des-Fossés, req. n°503822). Plus précisément, cette décision retient que « la demande de retrait d’un permis de construire constitue, au sens et pour l’application de ces dispositions, un recours administratif. Il en va ainsi notamment d’une demande de retrait, formée après l’expiration du délai de recours contentieux, au motif que le permis aurait été obtenu par fraude. Par suite, l’auteur de cette demande doit la notifier dans les conditions prévues par ces dispositions, à peine d’irrecevabilité du recours contentieux qu’il pourrait intenter ultérieurement en cas de rejet de celle-ci ».

Cette décision incite le requérant à faire preuve de prudence car, ainsi qu’il a été rappelé, la formule « décision relative à l’occupation ou l’utilisation du sol régie par le présent code » est large et imprécise, de sorte que de nombreuses décisions pourraient relever de cette obligation de notification. Par ailleurs, la conséquence de l’absence de notification est particulièrement grave, puisqu’il s’agit de l’irrecevabilité du recours contentieux formé ultérieurement. L’intervention d’un avocat au soutien des intérêts du requérant est donc d’autant plus importante.